主题：《金税四期以数治税背景下土地增值税清算实务及重大涉税风险防范》
时间：2023年6月16-17日（周五、六）
地点：长沙(报名后发具体通知)
费用：3280元/人
主讲：杨汝明

适合人群：

各房地产企业高管、财务人员，税务机关房地产征管人员，会计师、税务师事务所从业人员，房地产行业研究人员。

课程背景：

随着疫情过后房地产市场形势回暖，税务机关对土地增值税征收、管理工作越发严格，土增税清算管理工作力度也在继续加大，土地增值税的法制化程度越来越高。特别是，随着“金税四期”的上线，让企业管理中的随意性降低，税收筹划空间变得更小。此课程就是在这样一个背景下开设的。这是一堂“全国最权威、性价比最高”的土地增值税课程。

课程收益：

课程全部采用真实的案例、真实的情景再现、真实的处理结果。案例都来源于全国各地土地增值税清算实践。重点体现“税种特点”、“问题导向”，把现阶段国家有关土地增值税政策，特别是湖南省土地增值税政策揉到每一个实际案例当中去，进行全面、细致、系统的分析与讲解。“内容全面、重点突出、结构完整、实用性强”。具有极强的“实操性”和“示范作用”，实在、实惠。

该课程尤其适合于会计基础较好、税收政策水平较高的企业老板、财务总监、会计主管、主管会计培训学习。通过本次培训一定能够获得一个不一样的感受和体验。对土地增值税清算工作的理解和把握一定能上一个新台阶。

课程大纲：

一、清算前期土地增值税管理

1．如何判定哪些单位哪些业务是否应该征收土地增值税

【案例分析1】销售未取得土地使用权的房屋是否应征收土地增值税

【案例分析2】委托代建房屋是否需要缴纳土地增值税，委托代建业须满足

哪些条件？

2．土地增值税预交环节应注意哪些具体问题

3．土地增值税核定征收必须满足哪些先决条件                                                                                          

4．哪些项目可以享受土地增值税税收优惠政策

5．以“股权转让”形式转移土地使用权税收政策如何把控

6．以房地产“投资、联营、合作建房或者企业兼并”税收政策如何把控 

【案例分析3】投资入股土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证，如

果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除

7．开发建设保障性住房是否可以享受税收优惠

二、土地增值税清算条件与清算单位审核

1．土地增值税清算基本条件

【案例分析4】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、

国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

2．土地增值税“清算单位”

【案例分析5】国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有

关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解。

【案例分析6】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房

屋的，应将开发产品分为几类清算，销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税

【案例分析7】“分期开发分期清算”与“分期开发统一清算”哪个更为有利，

在现行政策下“清算单位”是否可以调整

【案例分析8】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待

三、土地增值税清算收入审核

1．土地增值税清算一般性收入的确认原则

2．营改增后新老项目清算收入确认有什么不同

3．确认清算收入时代收款项应如何处理

4．企业发生哪些业务应视同销售业务处理

【案例分析9】土地成本分摊分摊与筹划变通

【案例分析10】营改增以后在实际工作中，视同销售行为处置实务

5．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入

6．清算时对企业取得的“违约金、更名费”应如何处置

7．清算时确认“清算收入是否偏低”衡量标准是什么

【案例分析11】政府按照土地出让协议规定的价格安置回迁户、回购安置房

的，应按照什么价格确认销售不动产收入？

8．清算收入的审核的方法和审核内容

⑴ 收入审核的方法

⑵ 收入审核的内容

四、土地增值税清算扣除项目审核

1．清算时可以扣除的项目

2．“取得土地使用权支出”

⑴ 一次性取得土地分期开发土地成本应如何分摊

⑵ 同一项目不同类型房地产土地成本如何分摊

⑶ 同一栋楼不同类型房地产土地成本如何分摊

⑷ 地下设施是否应该分摊土地成本

【案例分析12】清算时地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳

金是否可以计入开发成本扣除

【案例分析13】清算时地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司

的返还款在计算土地增值税时应如何处理

【案例分析14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取

得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除

【案例分析15】经国土局批准同意，拿地时用以前为政府垫付的工程款等资

金抵顶土地出让金。这部分土地出让金没有土地出让金票据，能否扣除？

【案例分析16】母公司购地，子公司开发，清算时土地成本是否允许扣除

【案例分析17】改制企业按照改制文件取得土地使用权清算时土地成本如何

扣除

【案例分析18】“差额计算销项税额”后会计上应如何处置，是否影响土地

成本扣除

3．开发土地和新建房屋及配套设施的成本

⑴ 土地征用及拆迁补偿

【案例分析19】房地产企业支付拆迁补偿费应取得什么票据，企业支付的过

渡费、周转房支出应如何处置

【案例分析20】开发企业代政府拆迁，拆迁协议应如何签订，企业能否直接

发生拆迁补偿费，替政府支付拆迁补偿费应取得什么票据，一旦按照政府评估价发生“增量补偿费”如何处置

【案例分析21】开发项目涉及“拆迁安置”的开发成本的计价方式应如何确认

⑵ 前期工程费

基本政策规定及内容审核

⑶ 建筑安装工程费

【案例分析22】单栋建筑物含有不同类型房屋的清算时其建筑成本应该如何

计算分摊

【案例分析23】开发销售“精装房”的装修费是否可以作为成本扣除，分别

签订“软装交付”与“硬装交付”合同是否会对清算造成影响？

【案例分析24】清算时土建以外的哪些“独立工程”最容易受到关注，重点

关注哪些方面。

【案例分析25】清算时对于一些“专属工程成本”是否可以根据需要进行适

当调整

【案例分析26】绿化硬化工程、院墙围栏工程是否可以比照以上专属设施成

本进行处理

【案例分析27】地下桩基及地下基础设施是否独立计算建筑成本

【案例分析28】建安费发票金额不足、配套费没有按时发生如何处理

⑷ 基础设施费

⑸ 公共配套设施费

【案例分析29】向相关部门或业主“移交配套设施”须取得哪些证据相关成

本才能扣除

【案例分析30】销售出租公共配套设施是否应征收土地增值税

【案例分析31】开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”

是否允许扣除，对该部分设施取得的进项税土地增值税清算时如何处置

【案例分析32】规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除

⑹ 开发间接费用

【案例分析33】计算土地增值税时“营销设施建造费”是否允许计入开发成

本扣除

【案例分析34】不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费如何计算扣除

【案例分析35】前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用

的凭证或资料不符合清算要求或不实的应该如何处置

4．开发土地和新建房及配套设施费用

【案例分析36】清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用？

【案例分析37】清算时开发费用为什么不据实扣除

【案例分析38】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应

怎样理解，关于借款费用的扣除应如何把握

【案例分析39】委托其他单位向银行借款、接受其他单位委托银行借款、直

接向非金融机构借款、集团内部“统借统还”贷款利息是否允许局势扣除

【案例分析40】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用

5．与转让房地产有关的税金

【案例分析41】营改增以后清算时与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除

6．其他扣除项目（加计扣除）审核

⑴ 销售哪些产品不可以享受加计扣除

⑵ 购买在建项目开发销售如何计算加计扣除

⑶ 哪些支出不能作为加计扣除的基数

7．扣除项目审核的方法和审核内容

⑴ 成本检查的方法：

⑵ 成本检查的内容：

五、土地增值税清算综合案例分析

1．土地增值税清算时应纳税款计算

【案例分析42】土地增值税清算综合案例

2．土地增值税清算后应纳税款计算

【案例分析43】清算后销售尾盘，再收取房款、发生成本费用支出，需要补

退税款的如何计算。