为了进一步推动土地增值税管理工作，现就各盟市局近期提出的共性政策问题给出如下执行意见。

1.对普通住宅界定问题

《内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（内政发〔2015〕58号）文件中“明确普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、套内建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房为普通商品住房。”套内建筑面积与建筑面积不同，正常情况下套内面积要小于建筑面积，在土地增值税清算中如何执行有关面积的规定？

国家税务总局内蒙古自治区税务局财行处意见：《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）文件规定:住宅小区容积率在1.0以上、建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

根据国办发〔2005〕26号对各省市适当浮动单套建筑面积和价格标准，且向上浮动的比例不得超过上述标准的20%的授权,内政发（内政发〔2015〕58号）文件明确了普通商品住房标准:套内建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房为普通商品住房，套内建筑面积按建筑面积折算已超过国办发〔2005〕26号规定的20%顶格上浮幅度，因此我区在土地增值税清算中有关普通住宅平米标准，应按照国办发〔2005〕26号规定的建筑面积的上浮标准执行，即建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

2.无产权的地下车库（位）等清算问题

我区转让无产权地下停车位永久使用权土地增值税清算如何把握？

财行处意见：2014年11月下发的《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》内地税字〔2014〕159号规定：对房地产开发企业建造的可售地下车库(位)，已取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。

对房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库(位)，建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的(以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据)，其成本、费用可以扣除。

对房地产开发企业转让不可售地下车库(位)的，不征收土地增值税，同时享有的成本费用也不予扣除。

2020年11月总局财行司2020年第1-30期财产行为税工作周报“问题解答”与“政策指导”汇编中答复：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第四条第三款规定，转让无产权地下车位永久使用权，应纳入土地增值税清算范围，计算收入，并扣除相应成本费用。无产权地下车位原则上应分摊土地成本。

综上所述，对于房地产开发企业转让无产权地下车位永久使用权，我区的土地增值税政策作出调整。为了保持全区转让无产权地下车位永久使用权预征和清算政策执行的对应性和一致性，以及综合考虑总局政策执行口径明确后我区各地执行新政策的实际情况，我处给予以下执行意见：执行时间原则上把握“老项目用老办法，新项目用新办法”，即对于2021年12月31日前取得《建设工程规划许可证》的项目，清算政策按照《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字〔2014〕159号）文件第三条规定处理，同时不纳入预征范围；

对于2021年12月31日后取得《建设工程规划许可证》的项目，清算政策按照总局财行司2020年第1-30期财产行为税工作周报“问题解答”与“政策指导”汇编中答复处理，同时纳入预征范围。

无产权地下储藏间比照无产权地下车位执行。

3.层高系数法问题

单栋建筑物中有层高较高其他地下建筑物，是否可以适用层高系数法？层高系数法如何计算使用？

财行处意见：根据内地税字[2014]159号文件规定：“ 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高。”对于单栋建筑物下有层高较高其他地下建筑物，从合理性考虑在计算分摊建筑安装工程费时可以按照层高系数法予以调整。

建筑安装工程费可以按照层高系数法进行分摊，具体计算方法如下：

 (一)计算层高系数

在纳税人同一项目(包含其他类型房产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，据以计算不同类型房产层高系数：

某类型房产层高系数=某类型房产层高÷住宅层高

(二)计算层高系数加权后总面积

∑层高系数面积=∑(某类型房产层高系数×对应可售建筑面积)

(三)计算某类型房产已售部分可分摊的建筑安装工程费

类型房产已售应分摊建筑安装工程费=建筑安装工程费×(某类型房产层高系数×对应已售建筑面积)÷∑层高系数面积

4.对政府的各类返还金处理问题

对于企业收到的政府各类返还金（如地价返还等），土地增值税清算时如何处理？

财行处意见：政府将开发企业前期实际缴纳的土地出让金按一定的比例却以财政奖、补的名义返还给开发企业，由于其返还内容名义上不再是土地出让金而是符合财政支出规定的其他的奖、补形式，根据《企业会计准则》相关规定，政府补助应当列入营业外收入。因此在计算土地增值税时不应冲减土地成本。

5.税金扣除问题

对于地方教育附加、水利建设基金如何填报？

财行处意见：内蒙古自治区地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》第十九条第四项规定“经自治区以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。”具体包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。在申报表中，教育费附加、地方教育附加、水利建设基金金额全部填列在教育费附加栏中。

国家税务总局内蒙古自治区税务局

财产和行为税处

2021年10月26日