国家税务总局江西省税务局公告2018年第15号

根据现行税收法律法规及有关文件规定，现将财产行为税若干征管问题公告如下：

一、房产税有关问题

（一）因租赁纠纷未收到租金的房产税问题。对因房屋租赁纠纷未收到租金的房产，应由房产所有人按房产余值及时申报缴纳房产税。

（二）商品交易专业市场收费的房产税问题。在商品交易专业市场管理中，对假借物业管理费或其他费用名义取得租金的，其超过价格主管部门批准限额的收费，或虽在限额内但并未开具发票的，以及未经批准擅自收取的费用，应据实作为租金计算缴纳房产税。

二、城镇土地使用税有关问题

（一）无法（受限）使用土地的城镇土地使用税问题。对属于城镇土地使用税征收范围但实际有部分或全部无法使用的，以及使用功能受限的土地，纳税人均应按规定足额申报纳税，其用地方面的纠纷或困难不得影响城镇土地使用税的缴纳。

（二）房地产开发项目的城镇土地使用税计算。对房地产企业所属同一房地产开发项目的土地，其城镇土地使用税的应税面积每季度计算调整一次，即对已签订权属转移合同（含预售合同）和已实际交付房屋的部分，城镇土地使用税应税面积在申报时按已售房屋建筑面积（含已实际交付）占总可售建筑面积的比例扣减。

三、契税申报缴纳的时限问题

对个人承受房屋的，应在依法办理房屋权属登记手续之前申报缴纳契税，并统一以申报当日作为确定其契税适用政策的时点；对个人承受土地及单位承受土地、房屋的，其契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同（包括预售合同）的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（包括具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证）的当天，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款，征收机关核定的期限最长不得超过30日。

四、房地产转让申报价格明显偏低的处理规则问题

对纳税人申报的房地产成交价格达不到同一项目同类房地产或当地同期同类房地产的市场交易价格70%，且无正当理由的，税务机关在审核时作为“价格明显偏低”对待，可由评估机构进行价格评估，税务机关再根据评估价格确定其计税价格。具备条件的，可依托房地产交易评估计税系统进行价格评估。上述所称的“正当理由”包括：法院公开判定或裁定（不含调解）的转让价格；以多人参与的依法公开拍卖方式确定的转让价格；房屋存在严重质量问题，能提供住建、质检等部门证明资料的；税务机关确认的其他合理情形。对关联方之间的交易，在申报价格低于市场价格时，无论是否达到明显偏低的标准，均应按照公允价值和营业常规进行调整。

本公告自2018年6月15日起施行。

根据国家税务总局江西省税务局公告2019年第9号，第一条第（一）项失效废止；根据国家税务总局江西省税务局公告2021年第4号，第三条于2021年9月1日废止。

关于《国家税务总局江西省税务局关于财产行为税若干征管问题的公告》的解读

一、公告背景

随着税务机构改革工作的推进，一批财产行为税业务政策文件面临着政策调整、执行机关变更的问题，为了方便各级税务机关执行和广大纳税人遵循，我们对财产行为税相关税收政策规定进行了清理，制定了《国家税务总局江西省税务局关于财产行为税若干征管问题的公告》。

二、公告的理解难点

（一）关于房地产开发项目的城镇土地使用税计算

由于房地产开发项目进入销售以后，其土地面积处于动态变化之中，有必要对城镇土地使用税应税面积的计算进行明确。结合现行政策规定，确定为每季度计算调整一次，具体方法为：纳税人在申报缴纳上一季度城镇土地使用税时，项目的应税土地面积=总面积×［1-已签订权属转移合同（含预售合同）及已实际交付的建筑面积÷总可售建筑面积］。

（二）关于契税申报缴纳的有关时限

配合《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税印花税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的施行，《国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策问答口径》对有关政策的申请办理、执行时限作了解释。在此基础上，我们结合我省契税征管实际，参照其他省市的做法，区分个人承受房屋和其他情形两类明确了契税政策的具体适用时点以及申报缴纳期限。

（三）关于房地产转让申报价格明显偏低问题

为减少征纳争议，促进税收公平，参照《合同法》的有关司法解释，明确以市场交易价格的70%作为价格明显偏低的判断标准。价格偏低。