宁税函〔2020〕44号

石水凤委员：

《关于盘活粮食和供销系统资产、解决历史遗留问题的建议》（第220号）收悉，现答复如下：

近年来，宁德市税务局立足税收职能，不折不扣落实减税降费各项优惠政策，全力助推地方经济高质量发展。2019年全市新增减税降费29.19亿元，助力我市经济提质增效，全市GDP增幅达9.2%，位居全省第一位。

通过您的提案，我们了解到粮食和供销系统现状和困难，针对粮食和供销系统资产盘活交易当中涉及到的“土地增值税税率很高”的问题，您希望能“减税降费，支持资产盘活”，为此您提出“按最低标准核定土地增值税税率或者按周边采价或重置价来征收，并且形成地方级的税收收入，专题研究制定优惠政策给予支持”的建议。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物未取得收入的，不征土地增值税。

根据《暂行条例》第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。税率似乎很高，但实际上计算的基数是增值额，并不是房地产转让的收入，增值额越高，税率则越高。目前，单位房地产交易涉税管理均依照房产交易性质对应的相关政策规定处理涉税业务，没有按最低标准核定土地增值税税率的做法。

根据《暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。《暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。符合上述免税规定的单位，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

根据《暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：纳税人有隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。该条规定了按照房地产评估价格确定计税价格的情形。根据《暂行条例实施细则》第十三条、第十四条规定，房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。另外，根据《暂行条例》第六条第三项及《暂行条例实施细则》第七条第四项规定，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值）。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

因此，交易房产的销售收入（房地产评估价格）正是按照周边市场价格采价、扣除项目金额正是按房产重置成本价评估。

受税收优惠政策制定权限的限制，市政府及市税务局无权另行制定税收优惠政策。

我局将密切配合市委市政府做好粮食和供销系统资产处置相关工作，用好用足相关税费优惠政策，推动历史遗留问题解决。

非常感谢您对我们工作的关心和支持，敬请继续提出宝贵建议。

特此函复。

分管领导：李勇明

联 系 人：施文侣

联系电话：0593-2991286

国家税务总局宁德市税务局　

2020年7月20日