宁税函〔2019〕45号

陈家良代表：

《关于解决商业房产过户计税价格评估问题的建议》（第1124号）收悉，现答复如下：

一、关于存量商业房产交易按评估价格计税问题

依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等实体法有关规定，税务机关在纳税人申报存量房交易价格明显偏低而无正当理由的情况下，有权核定其计税价格，并据此计算相关税费。《国家税务总局关于印发房地产交易税收服务和管理指引的通知》（税总发〔2017〕4号）第二十一条规定“纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关应当依据存量房评估价格核定其计税价格”。

二、关于“计税评估标准应当依法向社会公开，让公众有知情权，其评估标准建议在税务征收大厅设专门的电脑供人适时查询”问题。

《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作通知》（税总发〔2013〕129号）第一条第三款规定“（三）要严格评估结果管理，明确管理权限。除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值”。《国家税务总局关于印发房地产交易税收服务和管理指引的通知》（税总发〔2017〕4号）第三十六条规定 “税务机关应当严格评估结果管理，明确管理权限和责任。在委托评估机构承担评估有关工作时，应当严格要求评估机构不得对外公开或透露存量房评估结果。除税收征管工作需要外，在告知纳税人核定计税价格前，税务机关和人员不得以任何理由、任何方式向房地产中介机构、纳税人及其代理人公开或透露存量房评估结果”。因此为引导纳税人如实申报存量房交易价格，依照相关规定不宜公布计税评估标准。

三、关于“由于很多个人房产没有保留扣税凭证，建议对商业房产交易征收的个人所得税、土地增值税可采取按征收率方式，促进房产交易的健康发展”问题。

按照现行税法及政策规定，对能够提供商业房产购进发票等完整有效合法凭证或通过金税三期税收管理系统能够查找到相关房产购进价款信息的，交易各税费均按实计征；对难以据实计征的个人所得税、土地增值税采取核定征收。为规范核定征收管理，我局为此专门下发过《国家税务总局宁德市税务局关于个人转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告》（2018年第5号）、《国家税务总局宁德市税务局关于个人房屋转让所得个人所得税核定征收有关问题的公告》（2018年第3号）等文件，对核定征收管理进行明确。

四、关于“税务部门要根据市场状况适时调整计税评估标准，不能只调高不调低，评估标准调整可采取听证方式，让社会参与，调整结果要及时向社会公告”。

目前我局严格按照《国家税务总局关于印发房地产交易税收服务和管理指引的通知》（税总发〔2017〕4号）有关评估管理办法针对市场变化情况，定期更新完善评估技术标准和具体参数，以蕉城区为例2013年8月15日至今，更新标准房价格18000例,其中更新商业用房 4200例，下调商业用房标准房价格4050例。今后我们将继续加强与房地产管理部门、不动产登记部门以及宁德市房地产中介行业协会等相关单位的协作，不断完善评估标准，加快更新周期，更好地满足纳税人需求。

五、关于“对于纳税人与税务机关发生计税价格争议，税务部门要制定解决争议的方法和途径，方便纳税人维权，争议的解决方法、途径和流程应当公开”问题。

我局于2015年1月发布了《宁德市地方税务局关于发布〈宁德市地方税务局存量房交易税收管理规程〉的公告》（2015年第1号），该规程旨在指导各单位做好估价结果应用、涉税异议处理、评估系统和信息库的更新维护、减免税管理和税收政策咨询等工作，并不断优化纳税服务，规范执法行为，充分尊重纳税人的知情权，保护纳税人的合法权益，提升纳税人的税法遵从度，积极引导纳税人如实申报存量房交易价格，对促进房地产市场健康有序发展等方面起到了引领作用。该规程系我省首次提出也是独家制定的管理办法。2018年10月为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求，做好税务部门证明事项清理工作，切实做到没有法律法规规定的证明事项一律取消，根据《国务院办公厅关于做好证明事项清理工作的通知》（国办发〔2018〕47号）和《国家税务总局办公厅关于做好证明事项清理工作的通知》（税总办发〔2018〕122号）的要求，废止了该存量房交易管理规程。目前省级税务部门已在酝酿起草相关规定。虽然我市取消了该管理规程，但我局在不断优化纳税服务，规范执法行为，充分尊重纳税人的知情权，保护纳税人的合法权益，提升纳税人的税法遵从度等方面并没有停止脚步。

六、关于“如纳税人与税务部门在计税价格上发生分歧，可由纳税人委托第三方有资质机构进行评估，其评估结果税务机关应当采纳”问题。

目前我局严格按照《国家税务总局关于印发房地产交易税收服务和管理指引的通知》（税总发〔2017〕4号）第三十七条“税务机关应当按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，建立适合本地实际的争议处理办法, 并形成长效机制。税务机关应当积极争取地方政府支持，成立由相关政府部门、专业评估机构等单位及人员组成的争议处理小组，专门负责处理评估争议”的规定解决存量房交易评估争议处理。

七、关于“要在税收征收大厅配备专门的咨询人员进行纳税辅导，每项征收标准都要有正式文件规定，这些文件要公开并方便查阅”问题。

按照有关方面的要求，目前各地存量房交易涉税事项全部入驻当地政府行政服务中心。为方便纳税人，提高工作效率，税务系统统一开通12366咨询热线，同时各税务专柜普遍设立咨询岗和初审岗，对纳税人的存量房涉税事项材料在正式提交受理前给予辅导、提醒。我局长期以来，严格按照依法治税要求，均以规范性文件统一存量房交易涉税事项的征收标准和管理口径，落实好各税费征免政策。同时本着政务公开要求，对所有规范性文件都在宁德市政府门户网站、国家税务总局宁德市税务局门户网站和办税服务大厅进行公开。

陈家良代表，充分发挥税收杠杆作用，促进房地产市场平稳发展，切实维护纳税人合法权益是税务部门的职责所在。我局高度重视您提出的建议，我们将进一步优化纳税服务，不断完善存量房交易涉税政策，建立动态计税价格评估机制，既做到依法治税，又落实好税收优惠政策，减轻纳税人负担，为闽东社会经济发展做出更大的贡献。

非常感谢您对我们税务工作的关心与支持，敬请继续提出宝贵建议。

特此函复。

分管领导：林金俤

联 系 人：黄佩华

联系方式：0593-2926620

国家税务总局宁德市税务局

2019年6月3日