（摘自网络）

为加强土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，深圳市税务局制定了《国家税务总局深圳市税务局关于修改<土地增值税征管工作规程>的公告（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。此次公开征求意见时间为2022年4月2日至2022年4月8日。具体的反馈意见请在 “国家税务总局深圳市税务局门户网站”首页“互动交流——意见征集——征求意见”模块提交。

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附件：

1.国家税务总局深圳市税务局关于修改《土地增值税征管工作规程》的公告（征求意见稿）

2.关于《国家税务总局深圳市税务局关于修改 土地增值税征管工作规程的公告（征求意见稿）》的政策解读

附件1

国家税务总局深圳市税务局关于修改《土地增值税征管工作规程》的公告（征求意见稿）

为进一步贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，国家税务总局深圳市税务局对《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）进行修改，现公告如下：

一、将第一条修改为：“为加强土地增值税征收管理，规范清算工作流程，完善土地增值税内部控制，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等有关法律法规，制定本规程。”

二、第二条增加一款：“国家税务总局深圳市税务局（以下简称市局）负责组织实施全市土地增值税的征收管理工作，建立土地增值税征收管理相关制度，指导、监督及检查各区税务局的项目管理、清算计划制定和实施、清算管理等工作。”

三、增加一条，作为第三条：“纳税人应根据国家税收法律、法规、规章、规范性文件以及本规程等规定，办理项目登记、报送土地增值税相关资料、办理土地增值税申报并结清税款。

纳税人应对土地增值税申报的真实性、准确性、完整性负法律责任，并按时、足额缴纳土地增值税税款。”

四、增加了“分级分类管理”章节。

增加一条，作为第四条：“为进一步优化土地增值税管理，我市土地增值税征管实行分级分类管理。主管税务机关负责组织实施分级分类管理工作。”

增加一条，作为第五条：“分级管理，是指主管税务机关根据从事房地产开发的纳税人的纳税信用级别，参照《国家税务总局关于发布<纳税信用管理办法（试行）>的公告》等相关规定，按照守信激励，失信惩戒的原则，对不同信用级别的纳税人实行分类服务和管理。”

增加一条，作为第六条：“分类管理，是指主管税务机关对房地产开发项目进行分类，实施相应的管理措施。主管税务机关综合考虑纳税人的纳税信用级别，以及纳税人开发的房地产开发项目的类型、项目经营情况、税收风险程度等因素，将房地产开发项目管理类别分为一类、二类、三类。主管税务机关进行台账管理时，应标注房地产开发项目分类标识。”

增加一条，作为第七条：“主管税务机关依法对不同类别的房地产开发项目实施相应的分类管理措施。对一类房地产开发项目，可实行绿色通道、容缺受理等诚信管理措施；对二类房地产开发项目，实行跟踪管理，根据项目开发、销售进度、清算进展情况等，适时主动开展纳税辅导；对三类房地产开发项目，应依法加强监督管理，实施严密的管理措施，加大土地增值税风险核查力度。”

增加一条，作为第八条：“主管税务机关对房地产开发项目的分类实行动态调整。经核实确需调整的，主管税务机关应及时完成分类调整，并按照调整后的分类措施进行管理。”

五、将第三条改为第九条，增加一款：“主管税务机关应设置专人或专岗负责项目管理，定期更新管理台账。”

六、将第四条改为第十条，修改为：“纳税人进行房地产开发，以规划部门审批的建设用地规划许可证中的项目名称办理项目登记。房地产开发项目属于城市更新项目的，结合城市更新项目批复等情况办理项目登记。房地产开发项目属于土地整备项目的，结合统筹土地整备项目实施方案、项目实施协议书、留用土地使用权出让合同及补充协议等情况办理项目登记。

对开发期超过6年（不含本数）的项目，纳税人按照项目开发进度合理地进行分期，经主管税务机关确认后，按分期建设的项目进行项目登记。

纳税人项目登记后，因有关事项发生变化，确需变更的，应于有关事项发生变化之日起30日内向主管税务机关办理变更项目登记，有关材料留存备查。纳税人发生项目合并、分期等影响清算单位的项目变更，经主管税务机关确认后可变更项目登记。”

七、将第六条及第七条合并为第十二条，修改为：“纳税人在取得项目立项、规划材料之日起30日内向主管税务机关办理项目信息登记。并将相关资料留存备查”。

八、将第九条改为第十四条，修改为：“纳税人转让房地产收入先按照预征率申报缴纳土地增值税，待达到土地增值税清算条件并完成清算后，多退少补。”

九、将第十条改为第十五条，第二款修改为：“纳税人应按季度汇总，并在季度结束次月的纳税期限内申报预缴土地增值税。未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”

十、将第十一条改为第十六条，修改为：“转让保障性住房的纳税人应将政府相关部门批准建设保障性住房的相关材料留存备查。”

十一、增加一条，作为第十七条：“结合土地增值税清算的实际税负或增值率及房价变动的情况，建立土地增值税预征率的动态调整机制，实行定期评估并根据评估情况调整预征率。”

十二、将第十五条第四款改为第二十一条第四款，修改为：“纳税人经营情况发生重大变化，可能造成税款流失的。”

十三、增加一款，作为第二十四条第五款：“主管税务机关要求报送的其他清算相关资料。”

十四、增加一条，作为第三十条：“主管税务机关原则上采取‘分段审核’的方式开展土地增值税清算审核。‘分段审核’是指清算审核组设若干小组，分别对收入、成本、费用、税金等进行专业审核。审核人员按照规定的审核流程指引开展清算审核。”

十五、将第二十三条改为第三十一条，修改为：“主管税务机关应在项目清算受理之日起 180日内对纳税人土地增值税申报情况完成清算审核, 如确有困难的，经主管税务机关集体合议确认，可延期90日完成；如存在特殊情况的，经主管税务机关局长办公会批准，可再延期90日完成。”

十六、增加一款，作为第三十二条第二款：“清算后应补缴土地增值税的，纳税人在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。”

十七、增加一条，作为第三十四条：“主管税务机关应严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。实施核定征收的项目，主管税务机关须报送上一级税务机关备案。”

十八、将第二十七条改为第三十六条，第二款修改为：“（二）税务机关可按照以下方法核定开发成本、开发费用：

１.核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定：

（1）从事房地产开发的纳税人上报政府相关部门审定或备案的房地产投资总规模、工程造价成本等相关数据或者房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关开发成本等相关数据。

（2）参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本。

（3）同一地区、同一类型、同一年度、销售档次相近的房地产开发成本。

２.核定开发费用。开发费用=（土地价款＋已核定开发成本）×10%。

３.对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项核定金额之和，加计20%扣除。”

十九、将第二十九条改为第三十七条，修改为：“主管税务机关启动核定清算程序后，应当在180日内完成核定清算，并将核定结果书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补、退税。”

二十、将第三十条修改为第三十八条，修改为：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按季度汇总，并在季度结束次月的纳税期限内申报缴纳土地增值税。”

二十一、增加一条，作为第四十条：“土地增值税清算审核期间转让房地产的，纳税人按规定预缴土地增值税。税务机关出具清算审核结论后再转让房地产的，纳税人按照尾盘进行申报缴纳土地增值税。”

二十二、将第三十三条改为第四十一条，第二款修改为：“从事房地产开发的纳税人进行土地增值税清算申报，经税务机关清算审核后，将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，再转让时适用旧房转让土地增值税政策。”

二十三、将第三十五条改为第四十三条，增加一款：“对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。”

二十四、将第三十六条改为第四十四条，增加一款：“对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。”

二十五、增加一条，作为第四十七条：“纳税人转让旧房的，应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳土地增值税。”

二十六、增加一条，作为第四十八条：“土地增值税内部控制，是指以风险防控为导向，对土地增值税风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态管理过程和机制。土地增值税内部控制旨在强化税收执法权监督，防范土地增值税管理风险。”

二十七、增加一条，作为第四十九条：“土地增值税内部控制的事前防范措施：实行集体合议机制。涉及土地增值税管理的相关事项，如分级分类、项目分期、项目变更、清算计划制定、审核延期、清算核定征收、重大税政疑难问题等事项，均应通过集体合议。”

二十八、增加一条，作为第五十条：“土地增值税内部控制的事中控制措施：

（一）实行管审分离。对同一个房地产开发项目应设置日常管理岗与清算审核岗两个岗位，日常管理岗负责房地产开发项目的登记、预征及尾盘跟踪管理等工作，清算审核岗负责房地产开发项目的清算申报、清算审核等工作，日常管理岗与清算审核岗不得为同一人。

（二）落实重大执法决定法制审核制度。按照国家税务总局关于“三项制度”的规定，由主管税务机关对土地增值税清算审核后符合法制审核条件的房地产开发项目进行法制审核。

（三）实行集中清算。每年由市局统筹组织部分项目的集中清算工作，集中清算的土地增值税项目、审核人员均由市局采取随机抽取的方式确定。

（四）增设风险及内控指标。按照土地增值税管理关键环节编制重点风险事项清单，设置风险和内控指标，制定和实施风险应对和内部控制措施。”

二十九、增加一条，作为第五十一条：“土地增值税内部控制的事后监督措施：

（一）实行清算内部公开。清算审核结束后，主管税务机关将房地产开发项目清算审核组人员名单、中介机构名称、清算审核工作分工等重要事项在内部进行公开，公示期为一周。

（二）开展土地增值税清算交叉检查。由市局统筹安排，定期组织对各区税务局开展土地增值税清算交叉检查。交叉检查的土地增值税项目、交叉检查人员均由市局采取随机抽取的方式确定。”

三十、增加一条，作为第五十二条:“纳税人未按规定办理项目登记、报送土地增值税相关资料、办理土地增值税申报并结清税款的，由主管税务机关责令限期改正，可按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚。

主管税务机关在土地增值税清算过程中发现纳税人涉嫌偷、逃、抗等税收违法行为的，应当移交稽查部门处理。”

三十一、增加一条，作为第五十三条:“接受纳税人委托的涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假土地增值税鉴证报告或涉税文书的，按照国家税务总局关于涉税专业服务监管制度的相关规定处理。”

三十二、增加一条，作为第五十四条:“主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人存在少缴税款的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。”

三十三、增加一条，作为第五十五条:“在土地增值税清算审核工作中，税务人员存在徇私舞弊、玩忽职守行为，造成不征或者少征应征税款的，按照相关法律法规处理。”

三十四、删除第三十九条的规定。

三十五、本《公告》自2022年*月1日起施行。

此外，对条文顺序和部分文字作相应调整和修改。

《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）根据以上修改内容，重新发布。

特此公告。

国家税务总局深圳市税务局

2022年  月  日 

国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程 

第一章 总则

第一条 为加强土地增值税征收管理，规范清算工作流程，完善土地增值税内部控制，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关法律法规，制定本规程。

第二条 国家税务总局深圳市税务局（以下简称市局）负责组织实施全市土地增值税的征收管理工作，建立土地增值税征收管理相关制度，指导、监督及检查各区税务局的项目管理、清算计划制定和实施、清算管理等工作。

土地增值税的主管税务机关是房地产所在地的区税务局（含深汕特别合作区税务局）。各区税务局负责辖区内房地产开发项目、自建房、旧房转让等土地增值税具体管理，包括土地增值税项目管理、预征管理、清算管理、尾盘管理、税收优惠管理等工作。

各稽查局负责查处我市范围内土地增值税偷、逃、抗等税收违法行为。

第三条 纳税人应根据国家税收法律、法规、规章、规范性文件以及本规程等规定，办理项目登记、报送土地增值税相关资料、办理土地增值税申报并结清税款。

纳税人应对土地增值税申报的真实性、准确性、完整性负法律责任，并按时、足额缴纳土地增值税税款。 

第二章 分级分类管理

第四条 为进一步优化土地增值税管理，我市土地增值税征管实行分级分类管理。主管税务机关负责组织实施分级分类管理工作。

第五条 分级管理，是指主管税务机关根据从事房地产开发的纳税人的纳税信用级别，参照《国家税务总局关于发布<纳税信用管理办法（试行）>的公告》等相关规定，按照守信激励，失信惩戒的原则，对不同信用级别的纳税人实行分类服务和管理。

第六条 分类管理，是指主管税务机关对房地产开发项目进行分类，实施相应的管理措施。

主管税务机关综合考虑纳税人的纳税信用级别，以及纳税人开发的房地产开发项目的类型、项目经营情况、税收风险程度等因素，将房地产开发项目管理类别分为一类、二类、三类。主管税务机关进行台账管理时，应标注房地产开发项目分类标识。

第七条 主管税务机关依法对不同类别的房地产开发项目实施相应的分类管理措施。

对一类房地产开发项目，可实行绿色通道、容缺受理等诚信管理措施； 

对二类房地产开发项目，实行跟踪管理，根据项目开发、销售进度、清算进展情况等，适时主动开展纳税辅导；

对三类房地产开发项目，应依法加强监督管理，实施严密的管理措施，加大土地增值税风险核查力度。

第八条 主管税务机关对房地产开发项目的分类实行动态调整。经核实确需调整的，主管税务机关应及时完成分类调整，并按照调整后的分类措施进行管理。

第三章 房地产开发项目管理

第九条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应及时按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售（销售）、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关应设置专人或专岗负责项目管理，定期更新管理台账。

第十条 纳税人进行房地产开发，以规划部门审批的建设用地规划许可证中的项目名称办理项目登记。房地产开发项目属于城市更新项目的，结合城市更新项目批复等情况办理项目登记。房地产开发项目属于土地整备项目的，结合统筹土地整备项目实施方案、项目实施协议书、留用土地使用权出让合同及补充协议等情况办理项目登记。

对开发期超过6年（不含本数）的项目，纳税人按照项目开发进度合理地进行分期，经主管税务机关确认后，按分期建设的项目进行项目登记。

纳税人项目登记后，因有关事项发生变化，确需变更的，应于有关事项发生变化之日起30日内向主管税务机关办理变更项目登记，有关材料留存备查。纳税人发生项目合并、分期等影响清算单位的项目变更，经主管税务机关确认后变更项目登记。

第十一条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

第十二条 纳税人在取得项目立项、规划材料之日起30日内向主管税务机关办理项目信息登记。并将以下资料留存备查：

（一）取得土地、立项开发环节:

1.土地权属证书、出让（转让）合同或其它相关资料；

2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等；

3.城市更新项目批复等；

4.土地整备项目实施协议书、项目实施方案、留用土地使用权出让合同及补充协议等；

5.项目开发相关资料（包含开发时间、竣工时间、分期开发计划、项目分期的方法及理由等）、合作开发协议等相关资料。

（二）项目工程施工环节:

1.预算书、施工合同及补充协议等；

2.建筑工程施工许可证。

（三）预售（销售）商品房环节:

1.房地产预售（销售）许可证；

2.月度预售（销售）明细表。

（四）项目竣工验收备案环节:

1.工程竣工结算、工程竣工综合验收备案材料；

2.工程造价情况备案表、工程量清单。

第十三条 市、区两级税务机关应建立与发改、规资、住建等部门的沟通机制，定期获取房地产开发项目立项批复、预售销售明细情况，掌握房地产开发项目税源情况；主管税务机关定期将已办理项目登记名单与政府立项审批部门审批立项名单进行比对，对应登记未登记的项目，及时通知纳税人办理项目登记。 

第四章 预征申报管理

第十四条 房地产开发项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。纳税人转让房地产收入先按照预征率申报缴纳土地增值税，待达到土地增值税清算条件并完成清算后，多退少补。

第十五条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税,房地产开发项目预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产开发项目的，可按照以下方法计算土地增值税预缴计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

纳税人应按季度汇总，并在季度结束次月的纳税期限内申报预缴土地增值税。未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

第十六条 房地产开发企业转让经政府部门批准建设的保障性住房暂不预征土地增值税。

转让保障性住房的纳税人应将政府相关部门批准建设保障性住房的相关材料留存备查。

第十七条 结合土地增值税清算的实际税负或增值率及房价变动的情况，建立土地增值税预征率的动态调整机制，适时进行评估并根据评估情况调整预征率。

第五章 清算申报管理

第十八条 土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税额，根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，并填写《财产和行为税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报，结清土地增值税税款的行为。

第十九条 房地产开发项目以在主管税务机关登记的项目为单位进行清算。

第二十条 符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第二十一条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）纳税人经营情况发生重大变化，可能造成税款流失的。

第二十二条 对于符合第二十条规定的项目，纳税人应当在满足第二十条规定之日起90日内向主管税务机关进行土地增值税清算申报。

第二十三条 对符合第二十一条情形的项目，主管税务机关应在该项目符合第二十一条情形起1年内制定清算计划。

对于确定需要进行清算的房地产开发项目，主管税务机关应及时通知纳税人清算，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报。

第二十四条 纳税人在办理土地增值税清算申报时，应提供下列资料：

（一）《财产和行为税纳税申报表》及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、视同销售、共同成本费用的计算和分摊方法、关联方交易、融资、房地产清算项目税款缴纳、保障房建设、公共配套设施处理、减免税以及房屋可售建筑面积、非可售建筑面积的具体构成情况；

（三）与转让房地产的收入、成本和费用有关的资料，包括项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、商品房销售明细表等材料，主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

（四）纳税人可委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证，已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的清算鉴证报告；必要时主管税务机关可要求专业服务机构提供清算鉴证报告的审核工作底稿；

（五）主管税务机关要求报送的其他清算相关资料。

第二十五条 纳税人办理土地增值税清算申报时，计算与清算项目有关的扣除项目金额，应当根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及相关法律法规的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，应当提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第二十六条 纳税人办理清算申报时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅、其他类型房地产的，如纳税人申请享受免征普通标准住宅的土地增值税优惠政策，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

第二十七条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。

纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。

纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

逾期未能补齐资料的，确因客观原因造成资料难以补齐的，由纳税人书面确认后，予以受理。

第二十八条 按本规程第二十条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据第二十一条规定通知清算的纳税人,在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关应责令纳税人限期改正，要求其在送达通知书之日起30日内进行清算申报。

各稽查局发现按本规程第二十条规定应当进行清算的纳税人未在规定期限内清算、已清算房地产开发项目未如实清算等涉及税收违法行为的，应就土地增值税缴纳情况进行查处。 

第六章 清算审核管理

第二十九条 主管税务机关根据纳税人的清算申报以及提供的相关资料进行土地增值税项目审核，依法征收土地增值税。

主管税务机关受理纳税人《财产和行为税纳税申报表》及其附表等相关材料后，应成立项目清算审核组进行专业审核。清算审核组应记录审核过程，并按照档案管理要求进行保存。

第三十条 主管税务机关原则上采取“分段审核”的方式开展土地增值税清算审核。“分段审核”是指清算审核组设若干小组，分别对收入、成本、费用、税金等进行专业审核。审核人员按照规定的审核流程指引开展清算审核。

第三十一条 主管税务机关应在项目清算受理之日起 180日内对纳税人土地增值税申报情况完成清算审核, 如确有困难的，经主管税务机关集体合议确认，可延期90日完成；如存在特殊情况的，经主管税务机关局长办公会批准，可再延期90日完成。

第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应将审核结论书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起 30日内办理补（退）税事宜。

清算后应补缴土地增值税的，纳税人在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

第七章 核定清算管理

第三十三条 主管税务机关在日常管理、各稽查局在税务稽查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（三）擅自销毁账簿的；

（四）拒不提供收入、成本、费用等纳税资料的；

（五）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍拒不清算的；

（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。

第三十四条 主管税务机关应严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。实施核定征收的项目，主管税务机关须报送上一级税务机关备案。

第三十五条 税务机关可从国土产权管理部门取得该房地产开发项目全部转让合同金额，确定转让房地产实际取得的销售收入。

第三十六条 税务机关可核定扣除项目或核定征收率。

（一）税务机关确定土地价款。以国土产权管理部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。

（二）税务机关可按照以下方法核定开发成本、开发费用：

１.核定开发成本。成本核定可选择以下方式确定：

（1）从事房地产开发的纳税人上报政府相关部门审定或备案的房地产投资总规模、工程造价成本等相关数据或者房地产开发企业在国土产权管理部门办理产权初始登记中有关开发成本等相关数据。

（2）参照住房建设部门公布的建筑工程造价成本。

（3）同一地区、同一类型、同一年度、销售档次相近的房地产开发成本。

２.核定开发费用。开发费用=（土地价款＋已核定开发成本）×10%。

３.对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项核定金额之和，加计20%扣除。

（三）税务机关可以参照房地产开发行业中经营规模、开发模式相近的纳税人在同一地区、同一年度开发的房地产开发项目的税负水平核定征收率。

第三十七条 主管税务机关启动核定清算程序后，应当在180日内完成核定清算，并将核定结果书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补、退税。 

第八章 清算后尾盘管理

第三十八条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按季度汇总，并在季度结束次月的纳税期限内申报缴纳土地增值税。

第三十九条 清算后尾盘申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总可售建筑面积。

第四十条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，纳税人按规定预缴土地增值税。税务机关出具清算审核结论后再转让房地产的，纳税人按照尾盘进行申报缴纳土地增值税。

第九章 旧房转让征收管理

第四十一条 纳税人转让从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）的房产、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，适用旧房转让土地增值税政策。

从事房地产开发的纳税人进行土地增值税清算申报，经税务机关清算审核后，将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，再转让时适用旧房转让土地增值税政策。

第四十二条 纳税人以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。

扣除项目具体包括：建筑物重置成本价乘以成新度折扣率，取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。按评估价作为扣除项目，评估价是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

第四十三条 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。

“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。

扣除项目具体包括：购买原价、加计扣除数额、按国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

第四十四条 纳税人转让从房地产二级市场购入未超过1年（含1年）、自建房使用未超过1年（含1年）的房产，不适用旧房转让土地增值税政策。

扣除项目具体包括：取得土地使用权支付的地价、购买原价、自建房建造价格、按国家统一规定交纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

第四十五条 对转让旧房过程中有下列情形之一的，可以按照核定征收方式计征土地增值税：

（一）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值的相关凭证，不能正确计算房屋原值的；

（二）未能提供支付合理费用的相关凭证，不能正确计算合理费用的。

第四十六条核定征收包括核定扣除项目、核定征收率：

（一）核定扣除项目，指纳税人不能提供购房发票，主管税务机关在确定其加计扣除基数时可以依据不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格核定。

属于自建房（含适用旧房政策的房地产开发产品）的，主管税务机关可以依据房产建造价格以及原地价款，核定加计扣除的基数。

（二）核定征收率，指按照核定征收率计算应当缴纳的土地增值税。核定征收率仅适用于个人转让旧房土地增值税征收，具体核定征收率可适用《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发[2009]460号）的有关规定。

第四十七条 纳税人转让旧房的，应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳土地增值税。 

第十章 内部控制管理

第四十八条 土地增值税内部控制，是指以风险防控为导向，对土地增值税风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态管理过程和机制。土地增值税内部控制旨在强化税收执法权监督，防范土地增值税管理风险。

第四十九条 土地增值税内部控制的事前防范措施：

实行集体合议机制。涉及土地增值税管理的相关事项，如分级分类、项目分期、项目变更、清算计划制定、审核延期、清算核定征收、重大税政疑难问题等事项，均应通过集体合议。

第五十条 土地增值税内部控制的事中控制措施：

（一）实行管审分离。对同一个房地产开发项目应设置日常管理岗与清算审核岗两个岗位，日常管理岗负责房地产开发项目的登记、预缴及尾盘跟踪管理等工作，清算审核岗负责房地产开发项目的清算申报、清算审核等工作，日常管理岗与清算审核岗不得为同一人。

（二）落实重大执法决定法制审核制度。按照国家税务总局关于“三项制度”的规定，由主管税务机关对土地增值税清算审核后符合法制审核条件的房地产开发项目进行法制审核。

（三）实行集中清算。每年由市局统筹组织部分项目的集中清算工作，集中清算的土地增值税项目、审核人员均由市局采取随机抽取的方式确定。

（四）增设风险及内控指标。按照土地增值税管理关键环节编制重点风险事项清单，设置风险和内控指标，制定和实施风险应对和内部控制措施。

第五十一条 土地增值税内部控制的事后监督措施：

（一）实行清算内部公开。清算审核结束后，主管税务机关将房地产开发项目清算审核组人员名单、中介机构名称、清算审核工作分工等重要事项在内部进行公开，公示期为一周。

（二）开展土地增值税清算交叉检查。由市局统筹安排，定期组织对各区税务局开展土地增值税清算交叉检查。交叉检查的土地增值税项目、交叉检查人员均由市局采取随机抽取的方式确定。 

第十一章 法律责任

第五十二条 纳税人未按规定办理项目登记、报送土地增值税相关资料、办理土地增值税申报并结清税款的，由主管税务机关责令限期改正，可按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚。

主管税务机关在土地增值税清算过程中发现纳税人涉嫌偷、逃、抗等税收违法行为的，应当移交稽查部门处理。

第五十三条 接受纳税人委托的涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假土地增值税鉴证报告或涉税文书的，按照国家税务总局关于涉税专业服务监管制度的相关规定处理。

第五十四条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人存在少缴税款的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。

第五十五条 在土地增值税清算审核工作中，税务人员存在徇私舞弊、玩忽职守行为，造成不征或者少征应征税款的，按照相关法律法规处理。 

第十二章 附则

第五十六条 本规程自2022年*月1日起施行。《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）同时废止。此前已受理清算但未出具清算审核结论的房地产开发项目，可适用本规程。

第五十七条 本规程由国家税务总局深圳市税务局负责解释。

附件2

关于《国家税务总局深圳市税务局关于修改〈土地增值税征管工作规程〉的公告》(征求意见稿)的政策解读

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关法律法规，我局制定《国家税务总局深圳市税务局关于修改〈土地增值税征管工作规程〉的公告》（征求意见稿）（以下简称《公告》）。为方便纳税人理解，现将政策解读如下：

一、修改《土地增值税征管工作规程》的背景

为深入贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，进一步优化土地增值税管理，降低纳税人税收遵从成本，同时加强土地增值税内部控制管理，强化税收执法权监督，推动土地增值税管理制度化、规范化。我局结合目前土地增值税的征管现状，对《土地增值税征管工作规程》进行修改。

二、修改的主要内容

（一）关于征管职责

《公告》明确市局负责统筹、指导、监督和检查全市土地增值税征管工作，各区税务局负责辖区土地增值税具体管理工作，各稽查局负责查处我市范围内土地增值税偷、逃、抗等税收违法行为，形成市、区两级协同共治的土地增值税征管格局。

（二）关于分级分类管理

为进一步优化土地增值税管理，《公告》将分级分类管理单独成章，对从事房地产开发的纳税人参照纳税信用级别进行分级管理，对房地产项目实行分类管理。在现有的相关法律法规的框架内制定分类管理措施，提高土地增值税管理质效，降低税款流失风险。

（三）关于土地增值税房地产项目管理

1.项目登记。结合我市房地产以存量开发模式为主的实际情况，新增土地整备项目登记条款。房地产开发项目属于土地整备项目的，结合统筹土地整备项目实施方案、项目实施协议书、留用土地使用权出让合同及补充协议等情况办理项目登记。

2.项目分期。为加强对开发周期较长项目的管理，《公告》明确纳税人在项目登记时，需考虑项目开发周期，按照项目开发进度合理地进行分期，经主管税务机关确认后，按分期建设的项目进行项目登记。《公告》参考《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》第三条规定，明确开发周期长的年限判断标准为开发期超过6年（不含本数）。

在《公告》实施之前，纳税人取得房地产开发项目批复等立项、规划材料的，项目分期登记可执行《国家税务总局深圳市税务局关于发布<土地增值税征管工作规程>的公告》（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）的相关规定。在《公告》实施之后，纳税人取得项目批复等立项、规划材料的，项目分期登记按照本《公告》执行。

3.项目变更。《公告》明确纳税人发生项目合并、分期等影响清算单位的项目变更，经主管税务机关确认后变更项目登记。

4.资料留存备查。为简化项目登记及项目变更手续，项目登记及项目变更资料由备案改为资料留存备查，减轻纳税人资料报送负担。

（四）关于土地增值税预征申报管理

1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，《公告》明确纳税人转让房地产收入先按照预征率申报预缴土地增值税，待达到土地增值税清算条件并完成清算后，多退少补。

2.《公告》将纳税人土地增值税预缴申报由按月申报改为按季申报，简并申报缴税次数，减轻纳税人办税负担。

3.《公告》将建设保障性住房的材料由备案改为资料留存备查，免除纳税人的资料报送。保障性住房指的是符合我市保障性住房范围的，主要包括公共租赁住房、政策性支持住房（安居型商品房、人才住房）等。

4.《公告》新增土地增值税预征率的动态调整机制。根据经济形势、房价变动情况以及房地产企业经营和税负状况，适时调整预征率，发挥土地增值税预征的调节作用。

（五）关于土地增值税清算条件

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二款第四项的规定，《公告》进一步明确：纳税人经营情况发生重大变化，可能造成税款流失的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（六）关于土地增值税清算申报流程

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第三条的规定，《公告》明确纳税人符合土地增值税清算条件后，计算应当缴纳的土地增值税税额，先自行申报缴纳税款，经主管税务机关审核后，再结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款，多退少补。 

（七）关于“分段审核”清算工作模式

为使土地增值税清算审核更加公平公正，保障纳税人合法权益，《公告》明确税务机关采取“分段审核”方式开展清算审核工作，即清算审核组内设若干小组，按照规定的审核流程分别对收入、成本、费用、税金等进行专业审核。

（八）关于清算审核期限

为满足清算审核工作实际需要，《公告》将清算审核期限由90日增加至180日，并明确了对特殊情况可经相应程序后进行延期，最多可延期两次，每次可延期90日。核定清算审核期限也增加至180日，但不得延期。

（九）关于清算后补缴土地增值税是否缴纳滞纳金的问题

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第八条规定，《公告》明确了清算后应补缴土地增值税的，纳税人在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（十）关于房地产项目核定清算的管理

对实施核定清算的房地产项目，《公告》明确主管税务机关须报送上一级税务机关备案。《公告》同时明确实施核定清算的房地产项目可以进行加计扣除。

（十一）关于清算后尾盘管理

为进一步规范尾盘管理，《公告》明确税务机关出具清算审核结论后再转让房地产的，纳税人按照尾盘进行申报缴纳土地增值税。土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税。

（十二）关于土地增值税尾盘纳税申报

为方便纳税人办税，简并申报缴税次数，《公告》将尾盘销售的纳税申报由按月改为按季申报。

（十三）关于旧房转让征收管理

《公告》进一步明确从事房地产开发的纳税人清算后再发生转让时适用旧房转让土地增值税政策的情形：从事房地产开发的纳税人进行土地增值税清算申报，经税务机关清算审核后，将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的，再转让时适用旧房转让土地增值税政策；明确纳税人购房时缴纳的契税可作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计扣除基数；明确旧房转让土地增值税缴纳期限，纳税人转让旧房的，应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳土地增值税。

（十四）关于内部控制管理

为加强土地增值税内部控制管理，《公告》将内部控制管理单独成章，明确土地增值税内部控制是以风险防控为导向，对土地增值税风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态管理过程。《公告》通过规范集体合议机制、实施管审分离、开展集中清算及交叉检查、进行清算内部公开、增设风险及内控指标等具体措施强化对土地增值税全流程的动态内部控制管理。

（十五）关于法律责任的规定

《公告》将相关涉税主体的法律责任进行归集，并独立成章：

1.梳理中介服务机构和涉税服务人员法律责任。对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假土地增值税鉴证报告或涉税文书的，按照国家税务总局关于涉税专业服务监管制度的相关规定处理。

2.梳理税务人员法律责任。税务人员在土地增值税清算审核工作中，存在徇私舞弊、玩忽职守行为的，造成不征或者少征应征税款的，按照相关法律法规处理。

3.梳理纳税人法律责任。对未按规定办理项目登记、报送土地增值税相关资料、办理土地增值税申报并结清税款的，由主管税务机关责令限期改正，可按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚；对存在少缴税款的，追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任；对涉嫌偷、逃、抗等税收违法行为的，移交稽查部门处理。

三、实施时间

新《公告》自2022年*月1日起施行。此前已受理清算但未出具清算审核结论的房地产开发项目，可适用本《公告》。